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城市更新改造项目产业规划重点在于对项目的产业选择和产业定位。即根据区域未来产业的发展方向和空间布局,项目区的区位优势和约束条件,推导项目区适宜发展的产业以及合理确定项目区开发指标和功能配置。

中商 产业研究院关于城市更新改造项目产业规划是通过设计项目产业选择模型进行产业筛选。主要思路是遵循从宏观到微观的分析思路,逐步推导项目产业选择范围。具体思路:

    首先,梳理项目所在区域的产业体系,分析项目所在区域城市功能定位及产业发展格局,筛选项目区符合区域产业政策和发展趋势的相关产业;

    其次,项目区周边临近地区的产业竞合分析,排除一些不良竞争和重复定位的产业,进一步确定具有发展基础和集聚效应的产业;

    再次,对项目地块的现实条件行进分析,重点考察的开发条件和限制因素,确定项目区的产业选择和产业定位。

中商 产业研究院关于城市更新改造项目产业规划采用定性与定量的方式结合,层层推导,逐步明确,是非常符合科学逻辑的过程,对于项目所在区域和项目地的产业分析都有较为全面和详细的论述。

深圳城市更新改造项目产业规划的主要内容

主要部分 内容说明
项目本体概况 简明扼要介绍项目区的基本情况,内容包括项目用地范围、拆迁范围、用地权属、项目区及周边现状产业、项目区位情况等。
区域梦之城娱乐下载地址发展与产业选择 通过对区域产业发展、项目所在地产业发展、项目与周边的竞合关系以及项目开发的约束条件,推导项目区产业发展的方向。
发展定位及目标 在确定项目区产业发展方向的基础上,对项目进行定位和发展目标设定,包括总体定位、功能定位、产业定位和发展目标。
产业发展分析 从宏观和中观层面分析产业的发展现状、存在问题和发展趋势,主要包括产业发展分析、产业空间布局分析、产业竞争格局分析 以及产业未来发展方向。
功能分区及配置 根据项目产业定位和产业发展分析,对项目区的主要开发指标进行合理设定、功能分区和功能配置做出合理安排。
保障措施 从园区的软硬件配套、体制机制创新以及协调处理与周边中心的关系等角度,提出保障项目改造更新顺利完成的相关措施。

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(1)按照委托方的要求,根据项目所在的位置,分析区域产业发展的优势,初步遴选项目区更新改造适合发展的产业。

(2)实地调研项目区及周边产业发展的现状,分析项目地的优势和约束条件,确定项目区产业定位、主要开发指标和功能分区及功能配置,按相关要求撰写报告。

(3)向相关政府部门提交报告,并配合甲方完成相关部门的报告的询问和答疑。

深圳城市更新改造项目产业规划的相关案例

龙华区大浪街道工业园更新改造项目产业规划
坪山区坑梓街道三角楼晔旺工业区更新改造项目产业规划

深圳城市更新政策背景

在城市规模有限的背景下,将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要、有计划的改建,对包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建,是一线城市和二线重点城市当前的主要任务。我国大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新正成为城市发展的新增长点。城市更新主要包括工改商、工改居和工改工。

国内城市更新先行者是深圳。2010年至今,深圳的城市更新供应的商品房总规模占全市商品房总供应规模比重逐年增长,其中2016年达到了约50%左右,有一半是通过城市更新来实现的。

2009年深圳市通过《城市更新办法》,并启动了以“城中村”改造为核心的城市更新计划,这种以“市场主导、政府引导”的城市更新模式,在符合规划条件下,鼓励并允许“城中村”的产权所有者——原农村集体梦之城娱乐下载地址组织探索自主改造和合作改造等方式,打破“政府收储—拆迁安置—政府出让土地”的政府主导式更新模式,建立起了各个利益主体平等合理的利益获取和分享机制。

最新政策

关于城市更新单元规划管理,《处理意见二》主要明确了以下几点:

1、已建、在建或者国家发改委已批复立项的地铁线路可作为城市更新项目的审批工作依据。

2、城市更新项目配建人才住房和保障性住房按照有关规定执行。在城市更新单元规划审查过程中,区城市更新职能部门应当就规划配建的人才住房和保障性住房部分征求监管主体(区住房保障部门或者其委托的人才住房专营机构)意见。城市更新配建项目的配建比例、建筑面积、配建类型在城市更新单元规划中予以明确。同时,《处理意见二》规定,除未纳入城市更新单元计划的项目可申请建设人才住房和保障性住房,对于已纳入城市更新单元计划但尚未批准规划的城市更新项目,也可以申请建设人才住房和保障性住房。

3、单一用地性质的二类居住用地允许配套建设的商业,不包括办公、旅馆业建筑和商务公寓。

4、城市更新单元中非独立占地的公共配套设施宜相对集中布局在建筑物首层,如因条件限制,部分公共配套设施只能设置于建筑物二层时,允许集中设置出入口并应当满足无障碍设计要求。所有公共配套设施的设计应当保证空间实用,设计合理。对于邻近城市重大危险设施的城市更新单元,应当在城市更新项目审批中落实相关安全规范要求,并由区城市更新职能部门征求安全主管部门意见。

《处理意见二》指出,拆除重建类城市更新项目的土地使用权最高年限按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)的规定执行,即居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、梦之城国际网址娱乐用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。

值得关注的是,同一宗地包含两种以上土地用途的,原则上按照主导用途(建筑面积占50%以上)计算土地使用权最高年限。同一宗地包含三种以上土地用途,且没有一种用途的建筑面积占50%以上多数的,该宗地土地用途为综合用地,土地使用权最高年限为50年。同一宗地包含居住及其他土地用途的,居住部分土地使用权最高年限不超过70年。

在拆除重建类城市更新项目进行地价测算时,城市更新单元规划涉及分项目实施的,各分项目分别作为一个项目整体进行测算;城市更新单元规划涉及分期实施的,各分期分别作为一个项目整体进行测算;城市更新单元规划的分项目内又涉及分期实施的,分项目的各分期分别作为一个项目整体进行测算。

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